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根據 DataTrack 最新數據，截至 2026 年 1 月 28 日，美國 30 年期固定抵押貸款利率報 6.1%，較前週的 6.09% 微幅回升，但仍貼近 1 月中旬創下的波段低點 6.06%。回顧過去一年，利率自 2025 年初近 7% 的高點一路震盪下行，反映了通膨降溫與市場對寬鬆政策的預期。然而，進入 2026 年初，利率走勢呈現「上有頂、下有底」的盤整格局，顯示市場正在消化多空交雜的極端政策訊號。
細項數據顯示，影響利率的兩大核心因子出現罕見的「對作」局面。一方面，聯準會（Fed）在 1 月 28 日的會議中決議「按兵不動」，維持聯邦基金利率於 3.50% - 3.75% 區間，理由是 12 月通膨率仍達 2.7%，略高於目標，這本應推升市場利率。然而，政府近期發布行政指令，要求 Fannie Mae 與 Freddie Mac 購買約 2,000 億美元的抵押貸款支持證券（MBS），此舉人為地為房貸市場注入流動性，有效壓抑了因 Fed 暫停降息而可能引發的利率反彈，將 30 年期利率強行錨定在 6.1% 附近。
針對此波人為干預後的市場走向，華爾街機構看法分歧。Fannie Mae 預測 2026 年底利率將進一步緩降至 5.9%，認為政府的流動性支持將持續發酵；反觀 Mortgage Bankers Association（MBA）則持保守態度，預估年底利率將回升至 6.4%，理由是長期公債殖利率終將反映通膨黏著度。Bankrate 分析師更直言，除非 Fed 未來配合重啟降息，否則單靠 MBS 購債帶來的利率壓抑效果可能是「暫時且有限的」。
展望短期（1-2 個月），隨著春季購屋旺季來臨，政府的 MBS 購債計畫將成為市場信心的主要支撐，預期利率將在 6.0% - 6.2% 區間狹幅整理，購屋族可利用此「政策紅利期」鎖定利率。中期（3-6 個月）而言，若核心通膨數據未能回落至 2.5% 以下，迫使 Fed 維持高利率更長時間，人為壓抑的房貸利差可能擴大，屆時需留意利率有回測 6.4% 的風險。
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